ADAKAH HARGA RUMAH AKAN TERUS MENINGKAT..?
Saya seringkali diajukan berkenaan harga rumah untuk binaan yang dibina pada tahun hadapan. Ramai pembeli yang berharap agar harga rumah dapat dikekalkan. Tidak ketinggalan juga ada pembeli yang menempah rumah hari ini berharap agar rumah dapat dibina sebelum perlaksanaan GST bermula April 2015.
Jujurnya, sukar untuk saya tidak berterus terang. Tiada guna saya berselindung demi memuaskan hati pembeli. Hakikatnya, cakap-cakap dalam industri hartanah sama ada di kalangan pemaju atau pembekal bahan binaan sudah mengesahkan harga bahan binaan akan naik pada tahun hadapan yang secara automatik memberi impak kenaikan pada harga jual sesebuah rumah.
Tetapi hakikat yang pembeli perlu ketahui, GST bukan 1 faktor semata-mata yang melonjakkan harga rumah. Terdapat banyak faktor yang perlu difahami terlebih dahulu.
Ada sebilangan orang menyalahkan pemaju semata-mata yang menyebabkan harga rumah hari ini melonjak ke tahap yang tidak pernah dialami sebelum ini. Bagi mereka, pemaju mengaut keuntungan berganda-ganda dan menjadi faktor pada kenaikan harga hartanah.
Baik, marilah kita selami satu persatu faktor yang menyebabkan kenaikan harga rumah agar pembeli dapat memahami situasi sebenar realiti hari ini.
HARGA TANAH & PREMIUM:
Harga tanah yang dibeli pemaju untuk dibangunkan pada hari ini tidak sama dengan harga yang dibeli tahun-tahun sebelumnya.
Sebagai contoh;
1 ekar tanah di Ketereh, Kelantan kebanyakannya dijual sekitar RM 120,000 pada tahun 2011.
Pada tahun 2014, 1 ekar tanah di kawasan yang sama dijual sehingga RM250,000-300,000.
Dengan harga yang sedemikian dalam tempoh 3 tahun, sudah tentulah pemaju perlu mendahulukan wang mereka bagi membeli tanah, dan menunggu tempoh sekitar 2 tahun untuk proses menukar status dan pecah lot. 2 tahun menunggu inilah yang menyebabkan modal pemaju akan tersekat di tanah serta tidak dapat dikembangkan sedangkan perniagaan perlu dijalankan seperti biasa dengan kos-kos bulanan yang terlibat bagi menjalankan operasi perniagaan. Kemudian kos premium untuk proses-proses menukar status dan memecah lot juga akan ditanggung pemaju.
DUTI SETEM:
Untuk proses jual beli yang berlaku, akan terdapat pula duti setem iaitu cukai pada kerajaan yang perlu dibayar. Oleh sebab demikian, harga hartanah yang dibangunkan adalah sesuatu yang mustahil untuk dikurangkan kerana kos-kos sebegini akan dipindahkan pada pembeli.
SYARAT MAJLIS DAERAH:
Bukan sekadar itu, hari ini sudah terdapat beberapa Majlis Daerah tempatan menambah syarat baru seperti perlu adanya jalan tar dan longkang besar hatta untuk 1 lot banglo. Hakikat ini perlu difahami bahawa kos membina jalan tar dan longkang besar perlu dipindahkan pada pembeli.
Syarat yang diletakan wajib dibuat sebelum rumah mendapat Sijil Layak Menduduki. Jika tidak dibuat, maka Sijil Layak Menduduki tidak akan dikeluarkan.
KOS PENYEDIAAN SAMBUNGAN UTILITI:
Dipihak syarikat penyedia utiliti bekalan elektrik dan air pun, mereka mensyaratkan pemaju untuk membina pencawang elektrik bagi kawasan pembangunan baru serta menyambung paip besar ke paip utama. 10,20 tahun lalu, sesebuah kawasan yang dimajukan kebiasaan akan disediakan bekalan elektrik dan air oleh syarikat penyedia utiliti ini. Hari ini, kos itu tidak mahu ditanggung mereka dan memindahkan pada pemaju yang secara automatik terpaksa menaikkan harga jualan rumah.
DEPOSIT UTILITI PADA PENGGUNA:
Disamping itu, syarikat utiliti juga menaikkan harga deposit bekalan elektrik dan air bagi permohonan kemasukan elektrik dan air kepada pengguna iaitu pemilik rumah. Ini bermakna, mereka mengaut keuntungan dari kedua belah pihak iaitu pemaju untuk penyambungan utiliti serta deposit utiliti bagi pengguna.
UNDANG-UNDANG DARI 3 AUTORITI BERBEZA:
Industri hartanah dikawal oleh 3 autoriti yang berlainan kepentingan iaitu kerajaan persekutuan, kerajaan negeri serta Majlis Daerah tempatan. Setiap dari autoriti ini meletakkan syarat masing-masing yang mana jika tidak dipatuhi salah satunya, maka pembeli tidak dapat meneruskan hasrat membina rumah. Kesemua 3 autoriti mengenakan harga masing-masing bagi setiap bahagian mereka.Contoh:Kerajaan negeri bagi hasil cukai tanah.Majlis Daerah tempatan bagi kelulusan pelan pembangunan.Kerajaan persekutuan bagi cukai duti setem.
Sebarang kelambatan seperti dalam proses meluluskan pelan pembangunan akan menambahkan lagi kos menjalankan perniagaan bagi pemaju disamping kos-kos yang disebut sebentar tadi.
GST:
Itu tidak ditambah lagi dengan perihal perlaksanaan GST pada tahun ini yang sudah tentu memberikan kenaikan pada kos input iaitu kos bahan binaan.Sebagai kesimpulannya adalah jelas dan terang bahawa kesemua faktor yang disebut diatas menipiskan sebarang kemungkinan untuk harga rumah tidak naik mahupun kekal pada tahun-tahun mendatang.
Saya seringkali diajukan berkenaan harga rumah untuk binaan yang dibina pada tahun hadapan. Ramai pembeli yang berharap agar harga rumah dapat dikekalkan. Tidak ketinggalan juga ada pembeli yang menempah rumah hari ini berharap agar rumah dapat dibina sebelum perlaksanaan GST bermula April 2015.
Jujurnya, sukar untuk saya tidak berterus terang. Tiada guna saya berselindung demi memuaskan hati pembeli. Hakikatnya, cakap-cakap dalam industri hartanah sama ada di kalangan pemaju atau pembekal bahan binaan sudah mengesahkan harga bahan binaan akan naik pada tahun hadapan yang secara automatik memberi impak kenaikan pada harga jual sesebuah rumah.
Tetapi hakikat yang pembeli perlu ketahui, GST bukan 1 faktor semata-mata yang melonjakkan harga rumah. Terdapat banyak faktor yang perlu difahami terlebih dahulu.
Ada sebilangan orang menyalahkan pemaju semata-mata yang menyebabkan harga rumah hari ini melonjak ke tahap yang tidak pernah dialami sebelum ini. Bagi mereka, pemaju mengaut keuntungan berganda-ganda dan menjadi faktor pada kenaikan harga hartanah.
Baik, marilah kita selami satu persatu faktor yang menyebabkan kenaikan harga rumah agar pembeli dapat memahami situasi sebenar realiti hari ini.
HARGA TANAH & PREMIUM:
Harga tanah yang dibeli pemaju untuk dibangunkan pada hari ini tidak sama dengan harga yang dibeli tahun-tahun sebelumnya.
Sebagai contoh;
1 ekar tanah di Ketereh, Kelantan kebanyakannya dijual sekitar RM 120,000 pada tahun 2011.
Pada tahun 2014, 1 ekar tanah di kawasan yang sama dijual sehingga RM250,000-300,000.
Dengan harga yang sedemikian dalam tempoh 3 tahun, sudah tentulah pemaju perlu mendahulukan wang mereka bagi membeli tanah, dan menunggu tempoh sekitar 2 tahun untuk proses menukar status dan pecah lot. 2 tahun menunggu inilah yang menyebabkan modal pemaju akan tersekat di tanah serta tidak dapat dikembangkan sedangkan perniagaan perlu dijalankan seperti biasa dengan kos-kos bulanan yang terlibat bagi menjalankan operasi perniagaan. Kemudian kos premium untuk proses-proses menukar status dan memecah lot juga akan ditanggung pemaju.
DUTI SETEM:
Untuk proses jual beli yang berlaku, akan terdapat pula duti setem iaitu cukai pada kerajaan yang perlu dibayar. Oleh sebab demikian, harga hartanah yang dibangunkan adalah sesuatu yang mustahil untuk dikurangkan kerana kos-kos sebegini akan dipindahkan pada pembeli.
SYARAT MAJLIS DAERAH:
Bukan sekadar itu, hari ini sudah terdapat beberapa Majlis Daerah tempatan menambah syarat baru seperti perlu adanya jalan tar dan longkang besar hatta untuk 1 lot banglo. Hakikat ini perlu difahami bahawa kos membina jalan tar dan longkang besar perlu dipindahkan pada pembeli.
Syarat yang diletakan wajib dibuat sebelum rumah mendapat Sijil Layak Menduduki. Jika tidak dibuat, maka Sijil Layak Menduduki tidak akan dikeluarkan.
KOS PENYEDIAAN SAMBUNGAN UTILITI:
Dipihak syarikat penyedia utiliti bekalan elektrik dan air pun, mereka mensyaratkan pemaju untuk membina pencawang elektrik bagi kawasan pembangunan baru serta menyambung paip besar ke paip utama. 10,20 tahun lalu, sesebuah kawasan yang dimajukan kebiasaan akan disediakan bekalan elektrik dan air oleh syarikat penyedia utiliti ini. Hari ini, kos itu tidak mahu ditanggung mereka dan memindahkan pada pemaju yang secara automatik terpaksa menaikkan harga jualan rumah.
DEPOSIT UTILITI PADA PENGGUNA:
Disamping itu, syarikat utiliti juga menaikkan harga deposit bekalan elektrik dan air bagi permohonan kemasukan elektrik dan air kepada pengguna iaitu pemilik rumah. Ini bermakna, mereka mengaut keuntungan dari kedua belah pihak iaitu pemaju untuk penyambungan utiliti serta deposit utiliti bagi pengguna.
UNDANG-UNDANG DARI 3 AUTORITI BERBEZA:
Industri hartanah dikawal oleh 3 autoriti yang berlainan kepentingan iaitu kerajaan persekutuan, kerajaan negeri serta Majlis Daerah tempatan. Setiap dari autoriti ini meletakkan syarat masing-masing yang mana jika tidak dipatuhi salah satunya, maka pembeli tidak dapat meneruskan hasrat membina rumah. Kesemua 3 autoriti mengenakan harga masing-masing bagi setiap bahagian mereka.Contoh:Kerajaan negeri bagi hasil cukai tanah.Majlis Daerah tempatan bagi kelulusan pelan pembangunan.Kerajaan persekutuan bagi cukai duti setem.
Sebarang kelambatan seperti dalam proses meluluskan pelan pembangunan akan menambahkan lagi kos menjalankan perniagaan bagi pemaju disamping kos-kos yang disebut sebentar tadi.
GST:
Itu tidak ditambah lagi dengan perihal perlaksanaan GST pada tahun ini yang sudah tentu memberikan kenaikan pada kos input iaitu kos bahan binaan.Sebagai kesimpulannya adalah jelas dan terang bahawa kesemua faktor yang disebut diatas menipiskan sebarang kemungkinan untuk harga rumah tidak naik mahupun kekal pada tahun-tahun mendatang.
JENIS I: MEMBELI RUMAH ATAU PETAK RUMAH KEDIAMAN YANG TELAH SIAP 